Village d’Europe a Roccastrada
Presentazione del Concetto e dell'Iniziativa
Maggio 2002
Premessa.
Il progetto Villages d’Europe riguarda la messa a punto, all’interno di centri storici minori in aree rurali, di una rete di alloggi per facilitare la costituzione di un prodotto turistico innovativo ed originale.
Villaggi d’Europa consiste nella creazione di una catena di alloggi turistici situati in piccoli centri caratteristici, in ambiente rurale, nei diversi paesi dell’Unione Europea (Francia, Italia, Spagna, Portogallo).
E’ fondamentale la scelta dei luoghi che devono avere caratteristiche storiche e culturali visibili e riconoscibili, cornice ideale per collocare alloggi di qualità, all’interno di un patrimonio architettonico antico che rispetti l’architettura locale originale, i materiali, le forme, i colori.
L’idea è quella di concepire una vacanza che sia occasione di scoperta di un paese, di un ambiente, delle abitudini dei territori e delle genti che vi vivono.
Il turista dovrà essere messo cioè nelle condizioni di perdere le connotazione del turista e di “calarsi” nella vita di un vero “villaggio d’Europa”.
Ecco perché diventa così importante che vi siano servizi efficienti, comfort, animazione e soprattutto “cose da fare”: attività sportive, ludiche, folkloristiche.
I villaggi devono possedere non solo charme e un’atmosfera frutto del patrimonio storico ma vi devono essere servizi efficienti ed una forte volontà locale per arrivare a mobilitare tutte le componenti dell’ospitalità.
Gli alloggi che si ricercano dovranno essere massimo una cinquantina per ogni villaggio, per un totale di 200-250 posti-letto, a partire da una struttura edilizia antica, ristrutturata. Tre sono le parole chiave per gli alloggi: atmosfera, comfort e accessibilità.
Un’indagine fatta presso i maggiori Tour Operator indica che il progetto Villaggi d’Europa ha riscontrato un forte interesse e, quindi, la prospettiva è quella di realizzare in Europa un prodotto turistico di livello internazionale.
La clientela individuata da Villaggi d’Europa sarà di buon livello socio-culturale: il motivo di attrazione di fondo sarà a carattere culturale ma in senso ampio: patrimonio artistico, gastronomia, enologia, arte, folklore ... ma anche volontà di relax, distensione.
L’approccio proposto ruota intorno al tema della scoperta: culturale, sensoriale, sociale, sportive; si tratta cioè di scoprire un luogo, i suoi abitanti, un patrimonio fatto di elementi naturali, artistici, folkloristici e di animazione.
La Rete Europea (studi di fattibilità)
Spagna (Andalusia) 1. Arcos de la Frontera - Casia Andalusia 2. Baeza 3.
Ciudad Rodrigno 4. Ampuero 5. Belmonte 6. Anguillar de Campo 7. Concentaina
Francia 8. Casseneuil - Lot e Garonne 9. Entravaux/Annot - Alpes de Haute
Provence 10. Forcalquier - alpes de Haute Provence 11. Levie - Corsica del
Sud 12. Saint Genie/Sainte Eulalie d’Olt-Aveyron 13. Vendres - Regione
Paca 14. Les Riceys - Regione Paca 15. La Grand Combe - Alpes dei haute
Provence Portogallo 16. Sertpa - Alentejo 17. Mertola - Alentejo 18. Castel
Dovide - Alentejo 19. Alterdochao - Alentejo 20. Ponte de Lima - Nord Portogallo
Italia 21. Castelsardo - Sardegna 22. Feltre - Veneto 23. Alta Val Marecchia
- Comuni di San Leo, Pennabilii, Casteldelci, S.Agata Feltria (PS) - Marche
24. Teggiano (SA) - Campania 25. Villapiana (CS) - Calabria 26. Martano
(LE) - Puglia 27. Guglionesi (CB) - Molise 28. Trivento (CB) - Molise 29.
Villafranca Lunigiana (MS) - Toscana 30. San Giovanni D’Asso (SI)
- Toscana 31. Alta Val d’Elvo (Comuni Sordevolo, Muzzano, Graglia
) (BI) - Piemonte 32. Reggio Calabria (Comuni di Scilla, Gerace, Bova, Stilo)
(RC) - Calabria 33. Scala (SA) - Campania 34. Giffoni Sei Casali/Sieti (SA)
- Campania 35. Sant’Agata de’ Goti (BN) - Campania 36. Altavilla
Irpina (AV) - Campania 37. Siracusa/Ortigia - Sicilia 38. Trani (BA) - Puglia
39. Trecchina (PZ) - Basilicata 40. Nova Siri (MT) - Basilicata
Quadro Riassuntivo
- Villages D’Europe - alloggi - posti letto - settimane totali di
locazione - investimenti per ristrutturazioni - giro d’affari annuo
a regime - presenze turistiche generate - posti di lavoro diretti e indiretti
generati - media annuo - valore aggiunto di ricaduta territoriale n.40 n.1.400
n.5.600 n.28.000 euro 210.000.000 euro 35.000.000 n.537.600 n.2.100 euro
133.000.000
La filosofia, i presupposti, le condizioni del progetto Villages d’Europe
L’iniziativa Villages d'Europe consiste nella creazione di una catena
di alloggi turistici locativi, costituita a partire dal patrimonio ristrutturato
e integrata con tutti i fattori attrattivi e le potenzialità turistiche
locali. In sintesi, l’operazione Villages d'Europe può essere
così descritta:
Una operazione unica che sposa sviluppo locale, pianificazione del territorio
e economia di impresa, il tutto in diversi Paesi europei. Una catena integrata
con il controllo del prodotto dalla concezione fino alla sua commercializzazione
e un operatore unico “Villages d’Europe International”
Una volontà di qualità unicamente dalla ristrutturazione del
patrimonio antico (non del nuovo), con una volontà permanente di
unire qualità e comfort moderno, rispettando l’architettura
locale, i materiali, i colori …
Villaggi caratteristici, ma vivi I villaggi sono tutti portatori di una
ricchezza storica, con un patrimonio architettonico, una coerenza e una
omogeneità della struttura edilizia… ma non sono dei musei:
delle persone ci vivono, ci lavorano, ne fruiscono …
Uno spirito di scoperta L’obiettivo del soggiorno sarà di scoprire
una regione, un “paese”, un ambiente, degli uomini. Sarà
anche quello di ritrovarsi e di trascorrere un soggiorno in un luogo singolare.
Un prodotto globale, con alloggi … La rete di alloggi è realizzata
a partire dal patrimonio esistente ristrutturato: circa cinquanta alloggi
per villaggio
servizi … Dei servizi (interni e esterni) nelle vicinanze, conformi
alle abitudini di vita dei cittadini, fatti per garantire sicurezza, informazione,
comfort e prestazioni diverse
attività … Attività sportive, culturali, ludiche, di
scoperta di un sito, di un “paese”, di una regione
Una clientela europea Principalmente dell’Europa del Nord, di buon
livello socio-culturale, di famiglie, coppie o amici
e nazionale Ma anche una clientela nazionale, per soggiorni eventualmente
più corti, per week-end
Una commercializzazione professionale Una gestione locativa locale garantita
da un professionista di VE e una centrale di prenotazione unica
Gli Alloggi
Sono costituiti da circa cinquanta alloggi (da 200 a 250 posti letto) per villaggio, a partire da una struttura edilizia antica ristrutturata.
Una sistemazione indipendente e “unica” in un villaggio caratteristico
Gli alloggi si trovano all’interno del villaggio o nell’immediata
periferia. Ognuno è unico, in funzione della sua posizione, del tipo
di struttura originale … Il rapporto con l’esterno sarà
privilegiato, con la presenza di un giardino, corte interna, terrazza, balcone,
larga vista sull’ambiente.
Un buon livello di comfort europeo Gli alloggi saranno spaziosi, 85 mq in
media, e permetteranno di accogliere adeguatamente sia una coppia in cerca
di intimità sia una famiglia con bambini o un gruppo di amici La
pianificazione e l’arredamento saranno di qualità, per un connubio
riuscito tra autenticità e comfort moderno.
Con un equipaggiamento completo Tutti gli alloggi saranno completamente
attrezzati con telefono, televisione, una cucina completamente equipaggiata,
un mobilio di qualità (biancheria, mobilio tradizionale…) Gli
alloggi saranno dotati di un impianto di isolamento acustico moderno.
Un ambiente urbano e naturale curato L’accesso, in auto e a piedi,
sarà facilitato; nelle vicinanze vi saranno parcheggi. Infine, le
collettività, che non lo avranno già fatto, dovranno impegnarsi
in un’operazione di rinnovo e di miglioramento urbano (illuminazione,
sistemazione delle piazze, arredi floreali …) con un’apertura
verso l’ambiente naturale (sentieri …)
Le attività
Ogni villaggio proporrà delle condizioni di alloggio uniche, ma anche un potenziale di attività e di animazione, una “promessa” di vita e di soggiorno, sul posto e nei dintorni. L’approccio proposto sarà incentrato sul tema della scoperta, sia essa culturale, sensoriale, sociale, sportiva …
La scoperta come metodo di appropriazione del villaggio
e del territorio Scoprire un luogo, i suoi abitanti, un patrimonio, (ri)scoprirsi
o praticare differenti attività: tale sarà l’offerta
prodotta da ciascun villaggio. Questa diversità deve trovarsi sul
luogo, nel villaggio o nelle immediate vicinanze (accesso a piedi o in bicicletta
…). Il sito deve anche permettere la fruizione di elementi di interesse
spostandosi nel raggio di mezz’ora o di un’ora di automobile.
Svaghi gratuiti e di libero accesso sul posto Gite, passeggiate, visita
dei siti naturali, accesso a uno specchio d’acqua, un fiume o a uno
stadio
Un’ampia gamma di attività sportive o di svago Noleggio di
biciclette, pratica del golf, della equitazione … Ma anche gastronomia,
degustazione dei prodotti …
La scoperta delle emergenze culturali locali Visita dei monumenti, musei,
produzioni locali … Incontri con personalità locali, la vita
associativa, il folklore, le tradizioni
Animazioni Spettacoli, feste, ma anche artigianato … ….e inoltre,
molto semplicemente, il mercato del paese
Gli ospiti organizzeranno liberamente le loro attività e il loro
tempo. Beneficeranno per questo:
Di un pass per attività organizzate e gestito localmente
da VEI che darà loro accesso a un certo numero di attività
o di luoghi secondo condizioni e tariffe privilegiate,
Di una informazione quasi-esaustiva su tutto ciò che si trova e si
può fare sul posto e nei dintorni,
Di un contatto e di modalità di prenotazione agevolati.
I servizi
Gli ospiti beneficiano di servizi importanti.
Sicurezza sanitaria, possibilità di comunicare,
di acquistare ciò di cui hanno bisogno …
Prestazioni di accoglienza
Comfort, animazione e miglioramento delle condizioni di soggiorno
L’accoglienza Con un punto di accoglienza permanente
in ogni villaggio, per ricevere e accompagnare i turisti in arrivo, e poi,
durante il loro soggiorno, un animatore per aiutarli e tutti i mezzi di
informazione moderni
L’informazione E’ assicurata dal rappresentante di VEI e riguarda
via via l’offerta di attività, i servizi, gli svaghi …
Gli svaghi Una “guida agli svaghi” sarà consegnata a
ciascun turista in arrivo che recensisca la più ampia gamma di offerta
possibile. Un pass multi-attività sarà proposto e localmente
potranno essere garantite differenti prestazioni: trasporto, accompagnamento,
prenotazione …
Ma anche la sicurezza, deve essere comodamente accessibile attraverso la
comunicazione di indirizzi e numeri di telefono di medici, infermieri, farmacie
…
e la vita quotidiana Anche qui la comunicazione dei dati di tutto ciò
che può facilitare un soggiorno: posto di Polizia, Posta, taxi, officina,
banca, tabaccaio, negozi …
Servizi opzionali Interni (propri a VEI), o esterni (del villaggio): lavanderia,
baby-sitting, servizio di manutenzione/ riparazione …
L’organizzazione
Una conduzione di opera pubblica locale Per mobilitare i finanziamenti pubblici
necessari a un’operazione di rinnovo del patrimonio edilizio in ambito
rurale sarà realizzata una Società di investimento locale
a prevalente capitale pubblico Ruolo di questa struttura: · ricevere
il patrimonio edilizio del Comune o dei privati tramite dei contratti per
il diritto di superficie, · ricevere delle sovvenzioni a valere sui
programmi e/o leggi Nazionali, Regionali e Comunitarie · portare
dei prestiti per il residuo, · far fare i lavori di ristrutturazione.
Un controllo permanente del prodotto da parte di VEI VEI controllerà
le fasi di studio operativo e dei lavori per far rispettare il quaderno
degli impegni-prodotto di Villages d’Europe (norme di costruzione,
termini, costi, arredi …)
Una gestione professionale da parte di VEI La suddetta struttura pubblica
cederà infine la gestione a VEI che: · guiderà e avvierà
gli alloggi, · verserà un affitto alla struttura pubblica
locale, che gli assicurerà un cash flow positivo permanente (copertura
dei prestiti …), · garantirà il rinnovo delle attrezzature.
Una rete europea e delle ocietà locali VEI, società di diritto
italiano, commercializzerà gli alloggi in tutta Europa, negli Stati
Uniti in Giappone e negli altri mercati turistici emergenti, direttamente
e tramite operatori, assicurando così una garanzia di presenze e
dunque di riuscita economica dell’operazione. Localmente, assicurerà
le prestazioni di accoglienza, di servizio, ma anche di commercializzazione
locale e regionale, attraverso una società commerciale locale che
sarà filiale di VEI o creata con un professionista del turismo locale.
Approccio metodologico degli interventi di ristrutturazione e di riabilitazione
delle case
La ricerca degli immobili da recuperare è finalizzata
alla valorizzazione sia degli edifici sia del contesto urbano circostante.
Saranno cioè valorizzati quegli edifici che meglio rappresentano
le tipologie costruttive locali e che si prestano meglio ad un recupero
che ne valorizzi l’identità dell’insieme.
A tale titolo non sono solo da evidenziare gli elementi di pregio o le caratteristiche
monumentali, ma anche l’insieme degli elementi costruttivi che si
riallacciano ad una sedimentata tradizione locale e che, se recuperati con
attenzione, possono costituire un ambiente significativo.
Si ricorda che alla fine della presente selezione sarà
individuato un numero di alloggi superiore alle necessità, ciò
affinché sia possibile un’ulteriore fase di selezione dopo
una più approfondita analisi.
Il recupero avverrà di preferenza a livello di immobile complessivo,
e non di singola unità edilizia.
Va rilevato che nei centri storici i locali situati al piano terreno sono
difficilmente proponibili come unità in sé sotto il profilo
di edilizia a fini turistici, essendo in genere carenti di luce, affacci,
attrattive e pertanto non ottimali.
Si cercheranno di preservare gli spazi originari, valorizzandone
le peculiarità e gli aspetti maggiormente caratteristici e di pregio.
Allo stesso modo si conserveranno, dove possibile e compatibile con le norme
e gli standard qualitativi voluti, altezze interne originarie, aperture
e luci esterne pur se ridotte, supplendo alle eventuali minori prestazioni
interne in termini di aero-illuminazione con maggiori elementi di ricercatezza
estetica e funzionale: camini, atri, cortiletti interni ad uso esclusivo,
loggiati aperti, balconi, serre, soppalchi, disimpegni.
Saranno salvaguardate, ove possibile, le soluzioni costruttive tipiche ed
originarie (altezze dei piani, dimensione delle aperture, tipologia dei
serramenti, presenza di loggiati, terrazzi, camini, abbaini, balconi, decori,
trompe l’oeil, colori, etc.) nelle finiture e le dimensioni adottate
dalla tradizione costruttiva locale.
L’obiettivo è quello di creare un ambiente pregnante e ricco
di significati piuttosto che uno asettico meramente funzionale.
La trasformazione dovrà garantire elevati livelli di comfort. Si dovranno ottenere alloggi che da un lato offrono il “piacere di abitare” in un ambiente strettamente connesso al patrimonio storico-architettonico locale, ma dall’altro offrono al turista standard qualitativi e di comfort elevati. Sarà quindi posta particolare attenzione alla dotazione impiantistica e alle caratteristiche di isolamento acustico delle unità.
Particolarmente importanti saranno le finiture interne, che dovranno prevedere l’utilizzo di materiali tradizionali locali e l’individuazione delle modalità di illuminazione ed arredo, che dovranno contraddistinguere un ambiente semplice ma raffinato e di qualità.
La disponibilità delle case e il rapporto con i proprietari
Un rapporto trasparente Fra le Società di investimento locale e ogni
singola proprietà verrà sottoscritto un contratto giuridicamente
vincolante e rispettoso delle normative di legge. Esso prevederà:
la cessione del diritto di superficie, dell’immobile interessato,
ecc. Il concetto fondamentale sarà quello che ognuna delle parti
si possa ritenere soddisfatta del modo e delle condizioni di utilizzazione
dell’immobile.
Una valutazione attenta delle precondizioni di fattibilità Ogni casa,
dove realizzare gli alloggi, sarà scelta con cura e sulla base di
criteri tecnico-funzionali ispirati da aspetti turistici. L’analisi
di ogni situazione, quindi, sarà attenta e approfondita. La proprietà
sarà coinvolta, informata e rispettata. Ogni esame tecnico sarà
svolto con il consenso della proprietà. L’obiettivo sarà
anche quello di diffondere un clima di fiducia collettiva attorno all’operazione
Villages d’Europe poiché esso ne rappresenta una condizione
fondamentale.
L’Amministrazione Comunale garante della buona conduzione dell’iniziativa
L’Amministrazione Comunale di Roccastrada è impegnata ad accompagnare
l’iniziativa Villages d’Europe. La sua presenza è garanzia
di trasparenza e correttezza circa ogni operazione tecnica, contrattuale
e finanziaria.
I RAPPORTI CON I PROPRIETARI DEGLI IMMOBILI
CESSIONE A TEMPO DETERMINATO DEL DIRITTO DI SUPERFICIE OPPORTUNITÀ PER IL PROPRIETARIO D’IMMOBILE
Il proprietario di unità immobiliari ed uso abitativo
situato in centri storici è normalmente sottoposto:
a vincoli di destinazione;
pesanti oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria;
oneri tributari IRPEF ed ICI spesso sproporzionati al valore commerciale
del bene ed al reddito dallo stesso percepibile.
Al suddetto proprietario, che per motivi economici di mercato,
familiari od affettivi, non ritenga di alienare il bene, sono normalmente
aperte due prospettive:
tenere l’immobile a propria disposizione, assumendosi completamente
l’onere della manutenzione ordinaria e straordinaria (spesso imposta
d’autorità), e del carico tributario su un reddito che può
essere virtuale (rendita catastale);
concedere l’immobile in locazione, ricavandone spesso un corrispettivo
che non copre l’onere per la manutenzione a suo carico e l’onere
tributario.
Il progetto “Villages d’Europe” offre
al proprietario un terza interessante prospettiva.
Cedere ad un soggetto giuridico (società di capitali) a partecipazione
pubblica, e perciò certamente garante degli impegni contrattuali
assunti, “Il Diritto di Superficie” sull’immobile per
la durata di 25 anni.
Con ciò ottenere i seguenti risultati:
non farsi carico di alcun onere contrattuale;
percepire, entro i primi tre anni di contratto, un “canone”
calcolato sulla base del valore catastale aggiornato dell’immobile
su base annua;
non dichiarare, agli effetti delle imposte dirette il corrispettivo se l’immobile
è posseduto da oltre 5 anni o pervenuto per successione;
trasferire alla società acquirente, con il diritto di superficie,
l’onere della imposizione diretta e dell’ICI;
non sostenere alcun onere per la manutenzione ordinaria e straordinaria,
salvo eventi dovuti a caso fortuito o forza maggiore
rientrare alla scadenza del diritto di superficie, nel pieno diritto di
proprietà di un immobile di maggior valore commerciale in ottimo
stato di manutenzione;
ripetere l’operazione se ritenuta vantaggiosa.
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